BELEDİYE ARSALARI ÜZERİNDE TOPLU KONUT VE KENTSEL ÇEVRE ÜRETİMİ VE KREDİLENDİRİLMESİNE DAİR YÖNETMELİK

BİRİNCİ BÖLÜM

Genel Hükümler

Amaç ve Kapsam

Madde 1 - Bu Yönetmelik, 02/03/1984 tarih ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile Toplu Konut Fonunun Kullanım Şekline İlişkin Tüzük çerçevesinde, arsa, teknik altyapı, sosyal donatı ve konut üretiminin bir bütünlük içinde ele alınarak, Toplu Konut İdaresi, belediyeler, bankalar ve konut yapımcılarının işbirliği ile, kentsel çevre üretilmesi ve kredilendirilmesine ilişkin esas ve usülleri düzenler.

Bu Yönetmelikle;

Konut üretiminde teşvik edilecek kentsel alanların ve önceliklerinin şehircilik ilkelerine ve bilimsel gereklere dayalı olarak saptanması,

Belediyelerin mülkiyetinde veya mülkiyetine geçmesi mümkün olan alanlarda yaratılan değerin kamu Iehine değerlendirilmesi ile oluşacak yerel kaynakların toplu konut bölgesinde, teknik altyapı ve sosyal donatı amaçlı kullanılması ve böylece Toplu Konut Fonunun daha verimli kullanımının sağlanması,

Çağdaş kentsel çevreleri oluşturmak üzere, planlama, projelendirme ve uygulama süreçlerinde rasyonellik ve bütünlük içinde koordinasyon sağlanması,

Nitelikli ve ekonomik konut ve kentsel çevre üretimini sağlamak için, konut üretiminde standardizasyonun desteklenmesi, ihale sistemlerinin, sözleşmelerin, iş ve finansman programlarının yönlendirilmesi, yurttaşların zaman ve kaynak kayıplarına yol açan plansız ve yüksek maliyetli uygulamaların önlenmesi,

Sonuçta, konut sorununa arsa, teknik altyapı, sosyal tesisler, çevre düzenlemesi, konut üretimi bütünlüğü içinde yaklaşan bir sistem oluşturularak, Toplu Konut İdaresi‘nin yönlendirme ve kredilendirme yoluyla destek vermesi ve Belediyeler, Konut Yaptıranlar ve Bankaların işbirliği ile çağdaş kentsel çevrelerin üretilmesi,

amaçlanmıştır.

Dayanak

Madde 2 - Bu Yönetmelik, 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 3 üncü maddesi, bu Kanunun 09/04/1990 tarih ve 412 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişik geçici 3 üncü maddesi ile Toplu Konut Fonunun Kullanım Şekline İlişkin Tüzüğün 13 üncü maddesine dayanılarak çıkarılmıştır.

Tanımlar ve Kısaltmalar

Madde 3 - Bu Yönetmelikte yer alan;

Tanımlar:

Toplu Konut Bölgesi: Valiliklerce Toplu Konut İskan Sahası olarak onaylanan ve Belediyelerin mülkiyetinde bulunan, içinde en az dörtyüz konutun yer alabileceği, Belediyelerce toplu konut inşa etmek amacıyla teklif edilen İdare tarafından Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi verilen alanlardır.

Teknik Altyapı: Yol ve ulaşım amaçlı yapılar, su, elektrik, kanalizasyon başta olmak üzere iletişim, merkezi ısıtma ve benzeri tesisler ile bunların gerektirdiği inşaat, teçhizat ve yapıların bütünüdür.

Öncelikli Teknik Altyapı: Toplu Konut Bölgelerinin iskana açılabilmesi için gerekli asgari Teknik Altyapı olarak tanımlanan, stabilize yollar ve ilgili sanat yapıları, su, kanalizasyon ve elektrik sistemlerinden oluşan Teknik Altyapı grubudur.

Sosyal Donatı: Toplu Konut Bölgesi içinde yaşayan nüfusun, sosyal hayatının devamını sağlamak için gerekli olan; okul, sağlık ve spor tesisleri, kütüphane, kreş, sinema, tiyatro, konferans salonu, karakol, postane, ibadethane, ticaret ve hizmet tesisleri ve benzeri sosyal tesisler ile çocuk parkları, rekreasyon alanları, kent mobilyaları, meydan düzenlemeleri ve benzeri çevre düzenlemesi işlerinin bütünüdür.

Belediye Şirketleri: Kentin konut talebinin örgütlendiği, Belediyelerin girişimi ile kurulan toplu konut yaptırmayı amaçlayan sermaye şirketleridir.

Teknik Hizmetler: Toplu Konut Bölgesinin iskana açılmasına kadar yapılacak olan; harita alımı, planlama, projelendirme, ihale evrakı ve fizibilite hazırlanması ve benzeri işlerin yapımı, kontrollüğü ve yönetimi ile inşaatların teknik kontrollüğü hizmetleridir.

Yönetim Müşaviri: Toplu konut projelerinin gerçekleştirilebilmesi için gerekli teknik ve idari hizmetler konusunda Belediyeye yardımcı olan ve bu hizmetleri tanımlı sözleşmeler çerçevesinde üreten veya üretilmesini sağlayan bağımsız müşavirlik kuruluşudur.

Proje Yöneticisi: Toplu konut projelerinin genel koordinasyon ve yönetimi için, Toplu Konut İdaresinin belirleyeceği esas ve usüller çerçevesinde Yönetim Müşavirinin görevlendireceği yetkili yöneticidir.

Kooperatifler: Toplu Konut Bölgesi içinde arsa edinen konut yapı kooperatifleridir .

Konut Yaptıranlar: Toplu Konut Bölgelerinde arsa temin ederek konut talebini örgütleyen Belediyeler, Kooperatifler, Sosyal Yardımlaşma Kurumları, Belediye Şirketleri ve kendi konutunu yapan fertlerdir.

Konut Üreticileri: Konut Yaptıranların açacakları ihaleleri kazanan ve yüklenici olarak konut üreten gerçek ya da tüzel kişiliğe haiz müteahhitler veya 50 konutu aşmayan projelerde, Konut Yaptıranların emanet usülü inşaat yapımını tercih etmeleri halinde oluşturacakları emanet komisyonlarıdır.

Toplu Konut Projesi: Toplu Konut Bölgesinde inşa edilecek konut, Teknik Altyapı ve Sosyal Donatı kapsamına giren işlerin bütünüdür.

Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi: Teknik Hizmet üretiminin kredilendirilmesi için Belediyelerce teklif edilen Toplu Konut Bölgelerinden uygun görülenlere Toplu Konut İdaresince verilen belgedir.

Toplu Konut Yatırım Uygunluk Belgesi: Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi verilen bölgelerin, gerekli Teknik Hizmetlerinin tamamlanmasından ve arsa muhammen bedellerinin saptanmasından sonra yatırıma hazır duruma geldiğini gösteren ve Toplu Konut İdaresince verilen belgedir.

Altyapı Kredisi Uygunluk Belgesi: Toplu Konut İdaresince zorunlu görülen hallerde, Toplu Konut Bölgelerinde Öncelikli Teknik Altyapı temini amacıyla Belediyelere kredi açılması için Toplu Konut İdaresince verilen belgedir.

Konut Kredisi Uygunluk Belgesi: Konut Yaptıranlara, Konut Kredisi açılması amacıyla Toplu Konut İdaresince verilen belgedir.

Toplu Konut Bölgesi Hesabı: Toplu Konut İdaresi tarafından Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi verilen bölgeler için, Belediyelerce Toplu Konut Bölgesi Hizmetleri Protokolü çerçevesinde kullanılacak mali kaynakların   toplandığı, Toplu Konut İdaresi adına Bankada açılan hesaptır.

Konut Yapım Hesabı: Konut Kredilerinin kullanımında; ilgili Bankada Toplu Konut İdaresi adına açılan ve kredi kullanıcılarından temin edilecek özkaynaklar ile konut kredisinin toplandığı ve konut inşaatlarının yapımı için kullanılan hesaptır.

Brüt İnşaat Alanı: Bağımsız bir ev veya apartman dairesinin dış duvarları dahil olmak üzere bu duvarlar içinde kalan toplam alan ile balkonların ve müşterek duvarların yarısını içeren, birim içinde kalan ateş ve havalandırma bacaları ve aydınlıklar hariç alandır.

Memur Maaş Artış Oranı: Her yılın Ocak ayında, net memur maaşları ortalamasının, bir önceki yılın Ocak ayındaki net memur maaşları ortalamasına göre artış oranıdır. Bu oran Devlet Personel Başkanlığından alınacak aylık maaş, yan ödeme ve benzeri, bordroya dahil edilen parasal kaynakların toplamından oluşan net aylık memur maaşları esas alınarak İdarece yıllık olarak belirlenir.

Yıllık Fiyat Artış Oranı: Kredi faizleri ve geri ödeme taksitlerinin belirlenmesinde kullanılmak üzere, her yılın başından sonuna kadar olan bir yıllık dönem için, Devlet İstatistik Enstitüsünce Türkiye geneli için ilan edilen Tüketici Fiyat Endeksindeki artış oranı ile Memur Maaş Artış Oranından daha az olanı esas alınarak, İdarece belirlenecek orandır.

Konut Birim Maliyeti: Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından her yıl tebliğ edilen; 16/07/1985 tarih ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesinin    3.2 nci madde-sinde adı geçen Birim Maliyetlerden, III. sınıf A grubu yapılardan ‘‘Kalorifersiz Sosyal Konutlar‘‘ veya B grubu yapılardan ‘‘Kaloriferli Sosyal Konutlar ve Apartmanlar‘‘a ait Yapı Birim Maliyetleridir.

Konut Maliyeti: Konut Birim Maliyeti ile Brüt İnşaat Alanının çarpılması suretiyle elde edilecek maliyettir.

Öncelikli Yöreler: Kalkınmada Birinci Derecede Öncelikli Yöreler ile Güneydoğu Anadolu Projesi kapsamındaki illerdir.

Kısaltmalar:

Kanun : 2985 Sayılı Toplu Konut Kanununu,

Fon : Toplu Konut Fonunu,

İdare : T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığını,

Banka : Bu Yönetmelik esaslarına göre açılacak kredileri kullandıracak  Bankaları,

Belediye : 1580 Sayılı Kanun kapsamına giren Belediyeler ile 3030 sayılı Kanun kapsamına giren Belediyeleri,

ifade eder.

Yönetmeliğin Uygulanmasında Kullanılacak Dokümanlar ve Yönetmelik Ekleri

Madde 4 - Bu Yönetmeliğin uygulanması sırasında, yapılacak teknik ve idari iş ve işlemlerin yürütülmesinde kullanılması gereken dokümanlar aşağıda belirtilmiştir. Bu dokümanlar İdare tarafından hazırlanarak, başvuruları halinde ilgililere verilir:

DOKÜMAN 1:     Toplu Konut Bölgesi Ön Fizibilite Raporu

DOKÜMAN 2:     Toplu Konut Bölgesi Başvuru Hazırlama Kılavuzu

DOKÜMAN 3:     Toplu Konut Bölgesi Hizmetleri Protokolü

DOKÜMAN 4:     Proje Yönetimi ve Müşavirlik Hizmetleri Dosyası

DOKÜMAN 5:     Teknik Hizmetlerin Yapımı Konusunda İhale Dosyaları

DOKÜMAN 6:     Kontrollük Hizmetleri İhale Dosyası

DOKÜMAN 7:     Arsa Satışı İhale Dosyası

DOKÜMAN 8:     Belediye ve Belediye Şirketlerince Yaptırılacak Konut Üretimi ve Satışlarına İlişkin Esaslar

DOKÜMAN 9:     Konut İnşaatları İhale Dosyası

DOKÜMAN 10:   Emanet Usülü İnşaat Esasları

DOKÜMAN 11:   Beyanname ve Taahhütname

Bu Yönetmeliğin ayrılmaz parçası olan Ekler aşağıda belirtilmiştir.

EK 1: Belediyelere Açılacak Teknik Hizmetler Kredisi Koşulları Tablosu

EK 2: Belediyelere Açılacak Altyapı Kredisi Koşulları Tablosu

EK 3: Konut Kredisi Koşulları Tablosu

EK 4: Konut Kredisi Dilimleri Akış Tablosu

Bu Ekler, İdare tarafından gerektiğinde tebliğlerle yeniden düzenlenebilir.

İKİNCİ BÖLÜM

Arsa Üretimi ve Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi

Arsaların Değerlendirilmesi ve Başvurular

Madde 5 - Belediyeler, Belediye sınırları içinde ve mücavir alanlarında, kentin Nazım İmar Planı ve kentsel gelişme stratejisine ve etaplamasına uygun nitelikte olan, bir veya birden fazla alanı Toplu Konut Bölgesi olarak önerebilirler. Önerilecek Toplu Konut Bölgelerinin cins ve nitelikleri Doküman-2 kapsamında belirtilir.

İdareye verilecek başvuru dosyalarında aşağıdaki belgeler yer alır:

a) Örneği Doküman-1 ve Doküman-2 ekinde verilen, başvuru yazısı ve Belediye meclis kararı,

b) Örneği Doküman-1 olarak verilen, Tip Ön Fizibilite Raporuna uygun bir fizibilite çalışması ve bu raporun ekleri olarak gösterilen teknik belgeler.

İdare Tarafından Yapılacak Değerlendirme ve Öncelikler

Madde 6 - Beşinci maddede belirtilen belgeler ile yapılan Belediye başvuruları, İdare tarafından 60 gün içinde değerlendirilerek Belediyeye bilgi verilir. Başvuruların değerlendirilmesi ve önceliklerin saptanması, İdare tarafından belirlenen değerlendirme sistemine göre yapılır.

İdarece yapılan değerlendirmeler sonucunda, İdarenin bütçe ve programlarına göre uygun bulunan projelere Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi verilir. Başvuru sırasında, önerilen Toplu Konut Bölgesi henüz Belediye mülkiyetinde değilse, uygun görülen projelere Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi şartlı olarak verilir. Buna göre, mülkiyet Belediyeye geçmeden bu Yönetmeliğe göre açılacak krediler kullandırılmaz.

Belediyece hazırlanacak Ön Fizibilite Raporunda, arsaların hangi tür Konut Yaptıranlar tarafından satın alınabileceği belirlenerek imar planı üzerinde gösterilir . Bunlar arasında, konut kredisi kullanmamak şartı ile, bu Yönetmeliğin 19 uncu maddesinde belirtilen konut kredisi kullanma koşullarını haiz olmayanların da arsa edinmeleri önerilebilir.

Başvuru dosyasında yer alan Ön Fizibilite Raporunda talep edilen çerçevede uygun görülen Teknik Hizmetler kredisi miktarı, Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi üzerinde gösterilir.

Teknik Hizmetler Kredisinin Açılması

Madde 7 - Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi verilen Toplu Konut Projelerinin Teknik Hizmetlerinin yapımı için Belediyeye, İdare tarafından açılacak kredi Bankalar tarafından kullandırılır. Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesinin geçerlilik süresi 3 aydır. Bu süre içinde;

a) Belediye ile İdare arasında, örneği Doküman-3 olarak verilen, Toplu Konut Bölgesi Hizmetleri Protokolü yapılır.

b) Toplu Konut Bölgesi Hizmetlerinin koordinasyon ve yönetimi için 9 uncu maddede belirtilen esaslar çerçevesinde bir Yönetim Müşaviri seçilir ve Proje Yöneticisi belirlenir.

c) Belediye, Banka ile kredi ilişkisini kurar ve Bankaca istenen tür ve    miktarda teminat tesis ederek veya Belediyenin İller Bankası payları teminat gösterilerek kredi sözleşmesini yapar ve buna göre Toplu Konut Bölgesi Hesabı açılır.

Bu işlemlerin tamamlanmasından sonra; Teknik Hizmetler kredisi, onaylı Fizibilite Raporu ekinde bulunan Finansman Akış Tablosuna uygun olarak, Banka tarafından açılır. Banka, Kredinin açılan dilimi için  İdareden ödenek aktarılmasını talep eder. İdare, Fonun finansman imkanlarına göre kredi karşılığı olan miktarın ilgili Bankadaki Toplu Konut Bölgesi Hesabına aktarılması için T.C. Merkez Bankasına ödeme talimatı verir.

Teknik Hizmetler Kredisinin Kullandırılması

Madde 8 - (Değişik: RG-29/02/2000-23979) Teknik Hizmetler Kredisi, örneği Doküman-3 olarak verilen, Toplu Konut Bölgesi Hizmetleri Protokolü çerçevesinde ve İdarece onanmış Fizibilite Raporuna ekli Finansman Akış Tablosuna göre kullandırılır. Kredinin kullandırılmasında, Banka, Belediye ile yaptığı kredi sözleşmesinde belirtilen usül ve esaslara göre Belediyece yapılan iş ve hizmetleri izlemekle yükümlüdür.

Belediyenin bu Yönetmelikte belirtilen şekil ve şartların dışında veya farklı amaçlarla krediyi kullandığı veya bu Yönetmelik çerçevesindeki yükümlülüklerini yerine getirmediği saptandığı ve kredi sözleşmesine uygun olarak yapılacak yazılı uyarıya uymadığı takdirde, Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesi İdarece iptal edilerek borç muaccel hale getirilir. Bu durumda, kredinin kullandırılan kısmına Yönetmelik eki ‘‘Belediyelere Açılacak Teknik Hizmetler Kredisi Koşulları Tablosu‘‘ndaki yüzde değişimler uygulanmadan, Yıllık Fiyat Artış Oranı %10 arttırılarak bulunacak oranda faiz uygulanarak hesaplanacak faizli bakiye, Bankaca Belediyeden tahsil edilerek Fona aktarılır.

Teknik Hizmetler Kredisine uygulanacak faiz oranları ve geri ödeme koşulları Yönetmelik Eki-1 Tabloda gösterilmiştir. Teknik Hizmetler Kredisinin kullanılmayan bölümü kredinin açıldığı yılı izleyen her yıl Genel Fiyat Artış Oranı kadar arttırılır.

Bu kredinin geri ödemesi, son kredi diliminin Toplu Konut Bölgesi Hesabına aktarıldığı tarihten itibaren, Yönetmelik Eki-1 Tabloda gösterilen geri ödemesiz sürenin dolduğu tarihten sonraki ayın onsekizinde başlar. Geri ödeme başlangıç taksiti, geri ödemenin başladığı tarihe kadar oluşan faizli bakiyenin Yönetmelik Eki-1 Tabloda gösterilen süreye ay olarak bölünmesi ile elde edilecek miktardır. Geri ödemenin başladığı yılı takip eden, her yılın başından itibaren, kredi geri ödeme taksit tutarı Yıllık Fiyat Artış Oranına Yönetmelik Eki-1 Tabloda gösterilen yüzde değişim uygulanarak elde edilecek oranda arttırılarak devam eder ve Tabloda gösterilen süre sonunda tamamlanır. Belediyenin talep etmesi durumunda, kredinin faizli bakiyesi, geri ödemesiz sürenin dolmasını beklemeden veya geri ödemenin herhangi bir aşamasında def‘aten ödenebilir. Kredinin geri ödenmesi Toplu Konut Bölgesi Hesabından yapılır. Hesabın geri ödemeye yeterli olmaması halinde geri ödeme Belediyenin kendi kaynaklarından yapılır. Geri ödemenin Yönetmelik Eki-1 Tabloya göre zamanında Fona aktarılması Bankanın sorumluluğundadır.

(Ek:05/07/2005-25866) Teknik Hizmetler Kredisi geri ödemelerine ait aylık taksitlerden herhangi üçünün Belediyesince vadesinde ödenmemesi halinde borç bakiyesi muaccel hale gelir. Bu durumda, muaccel hale gelen kredi borcu ilgili Banka tarafından borçluya çekilecek otuz (30) gün süreli ihtarname ile defaten tahsil edilir. İhtarname süresi sonunda borcun tahsil edilememesi halinde bakiye kredi borcuna Yönetmelik Ek-1‘indeki Belediyelere Açılacak Teknik Hizmetler Kredisi Koşulları Tablosundaki yüzde değişimler uygulanmadan, Yıllık Fiyat Artış Oranı yüzde on (%10) arttırılarak bulunacak oran nispetindeki muacceliyet faizinin ihtarname tarihinden itibaren uygulanması ile hesaplanacak faizli bakiye, banka tarafından Belediye teminatlarının nakde çevrilmesi yoluyla tahsil edilerek idareye aktarılır.

(Ek:05/07/2005-25866) Teknik Hizmetler Kredisi borcu, Belediyenin ve konut kredisi kullananların ortak talepleri ve konut kredisi kullananların verecekleri muvafakatname ile de birleştirilebilir. Bu durumda  birleştirilen  borç, konut kredisi borcunun kalan vadesi üzerinden kredi borçlusu konut sahiplerinden tahsil edilir.

(Ek:05/07/2005-25866) Teknik Hizmetler Kredisi borcunun vadesinden önce defaten kapatılmak istenmesi halinde bakiye kredi borcuna yüzde on (%10),  bir (1) yıl içinde dört (4) eşit taksit halinde kapatılması halinde ise yüzde beş (%5) oranında indirim uygulanarak borç kapatılabilir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Yatırıma Hazırlık ve Toplu Konut Yatırım Uygunluk Belgesi

Proje Yönetimi

Madde 9 - Toplu konut projesinin genel koordinasyon ve yönetimi ile bu Yönetmelikte öngörülen Toplu Konut Bölgesi hizmetlerinin yapılması veya yaptırılmasını sağlamak üzere Belediye tarafından bir Yönetim Müşaviri seçilir. Belediye, doğrudan veya ihale yoluyla seçeceği Yönetim Müşaviri ile Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesinin verilmesinden sonra otuz gün içinde sözleşme yapar.

Yönetim Müşavirinin seçimine dair usül ve esaslar, aranacak yeterlilik koşulları, müşavirin yapacağı iş ve hizmetlerin tanımı ve bu müşavir ile yapılacak sözleşmeler, örneği Doküman-4 olarak verilen Proje Yönetimi ve Müşavirlik Hizmetleri Dosyasındaki esaslara göre belirlenir.

Yönetim Müşaviri tarafından, Toplu Konut Bölgesinde tam gün esasına dayalı olarak çalışmak üzere, kendi kadrosundan bir yetkili Proje Yöneticisi atanır. Proje Yöneticisinin yetki, sorumluluk ve çalışma esasları Belediye ile Yönetim Müşaviri arasında yapılacak sözleşmede belirtilir.

Teknik ve İdari Hizmetler

Madde 10 - Toplu Konut Bölgesinin yatırıma hazırlanması amacıyla yapılacak tüm teknik ve idari hizmetler, Teknik Hizmetler kredisinin açılması ile Belediye tarafından ve Yönetim Müşavirinin çalışmaları ile İdarece onaylı Ön Fizibilite Raporuna ve Doküman-4 ve 5‘te belirlenen esaslara uygun şekilde yapılır.

Toplu Konut Bölgesinin konut yatırımlarına uygun hale gelmesini sağlayacak olan hizmetlerin tamamlanmasından sonra, Yönetim Müşaviri marifetiyle Belediye tarafından, Ön Fizibilite Raporu revize edilerek, uygulama projeleri değerleri ve keşifleri kullanılarak bir Kesin Fizibilite Raporu hazırlanır ve ekinde Kesin İş Programı ve Finansman Akış Tablosu düzenlenir. Böylece muhammen arsa satış bedelleri hesabı kesin şeklini alır.

Toplu Konut Yatırım Uygunluk Belgesi

Madde 11 - Onuncu Maddede belirtilen Teknik Hizmetlerin tamamlanması ile, Kesin Fizibilite Raporu ve Ekleri ile ilgili uygulama projeleri ve diğer evrak, Belediyece Bankaya ibraz edilir. Bankanın incelemesinde, yapılan Teknik Hizmetlerin İdarece onaylı Ön Fizibilite Raporu ve Eklerine uygunluğu kontrol edilir. Banka, inceleme sonuçlarını gösteren bir değerlendirme raporunu ve Kesin Fizibilite Raporu ve Eklerini İdareye iletir. İdarenin yapacağı inceleme sonucunda çalışmaların yeterlilik ve uygunluğu onaylanarak, İdarece Belediyeye Toplu Konut Yatırım Uygunluk Belgesi verilir. Bu belge üzerinde ilgili Toplu Konut Bölgesinde, bu Yönetmelik hükümlerine uygun olarak konut inşa edecek Konut Yaptıranlara Konut Kredisi açılacağı belirtilir.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Belediyelerce Arsa veya Konut Satışı

Arsa Satışı Koşulları

Madde 12 - Toplu Konut Yatırım Uygunluk Belgesi alınmış bölgelerde, Belediye arsaların Konut Yaptıranlara satışı için arsa stoğu bitinceye kadar, yılda en az üç kez ve en az üç ay ara ile ihale açar.

Arsa satışları, Doküman-7 olarak verilen Arsa Satışı İhale Dosyasında belirtilen esas ve usüllere göre ve Kesin Fizibilite Raporu eki Muhammen Arsa Satış Bedellerinden az olmamak şartı ile yapılır. Daha sonra, Belediye ile Konut Yaptıranlar arasında Arsa Satışı İhale Dosyasında yer alan satış vaadi sözleşmeleri imzalanır.

Muhammen arsa satış bedelleri, tesbit edildikleri yılı izleyen yıllarda, her yılın başından itibaren en az Yıllık Fiyat Artış Oranında olmak üzere artırılır.

Arsa Satışlarında ödeme şeklinin tesbit ve ilanında Doküman-7‘de belirtilen esaslar çerçevesinde Belediyeler yetkilidir. Ancak, arsa satışlarından elde edilecek kaynakların akışı ile Kesin Fizibilite Raporu Eki olan Finansman Akış Tablosunda gereksinim duyulan kaynak akışı uyumlu olmak zorundadır.

Vadeli olarak satılan arsalarda, peşinat dışında kalan arsa borcu, satışta uygulanan vadeye ay olarak bölünerek aylık arsa taksiti hesaplanır. Aylık arsa taksitleri, arsanın satıldığı yılı takip eden yıllarda, her yılın Ocak ayından itibaren Yıllık Fiyat Artış Oranında arttırılır .

Belediyelerce Konut Satışı

Madde 13 - Belediyeler, Toplu Konut Bölgelerinin diledikleri miktardaki bölümü veya tamamı üzerinde, doğrudan Belediye olarak veya Belediye Şirketlerince konut yaptırabilirler. Bu durumda, Belediye veya Belediye Şirketi tarafından konut yaptırılacak arsalar satışa konu edilmez. Ancak bu arsaların arsa bedeli, Muhammen Arsa Satış Bedeli üzerinden, Belediye veya Belediye Şirketi tarafından Toplu Konut Bölgesi Hesabına yatırılır. Bu bedelin ödeme şekli Onikinci Maddede belirtilen şartlara uyularak Belediyece belirlenir

Belediye veya Belediye Şirketlerinin Konut Yaptıranlar olarak uyacakları usül ve esaslar Doküman-8‘ de belirlenmiştir.

Toplu Konut Bölgesi Hesabı

Madde 14 - Toplu Konut Bölgesi Uygunluk Belgesinin alınmasından sonra, Bankada, İdare adına bir Toplu Konut Bölgesi Hesabı açılır. Aşağıda gösterilen tüm gelirler Toplu Konut Bölgesinin imarında kullanılmak üzere bu hesapta toplanır:

a) Toplu Konut Bölgesindeki arsa satışlarından elde edilen gelirler ve Belediyenin Konut Yaptıran olması halinde yatıracağı arsa bedelleri,

b) Bu Yönetmelik çerçevesinde Belediyeye İdarece açılan krediler,

c) Toplu Konut Bölgesine ilişkin olarak Belediyece yapılabilecek diğer yatırımlardan elde edilen gelirler ile Toplu Konut Bölgesi için yapılan bağışlardan elde edilen gelirler,

ç) Banka tarafından Toplu Konut Bölgesi Hesabında bulunan paralara sağlanacak nemalar,

d) Belediyenin kendi bütçesinden, Toplu Konut Bölgesi için ayırdığı ve yetkili organlarının kararı ile faizsiz olarak geriye ödenmek şartı ile veya geri ödenmemek üzere aldığı paralar.

Toplu Konut Bölgesi Hesabındaki paralar Kesin Fizibilite Raporunda  belirlenen İş Programı ve Finansman Akış Tablosuna uygun olarak ve sadece Toplu Konut Bölgesinde Belediyece yapılacak harcamalar için kullandırılır.

Aynı Belediye sınırı ve mücavir alanı içinde birden fazla Toplu Konut Bölgesi bulunması halinde, her bölge için ayrı hesap oluşturulur ve bu hesaplar arasında aktarma yapılamaz. Toplu Konut Bölgesi Hesabı  kaynaklarının farklı amaçlarla kullanılması, veya arsa satışında asgari bedellere uyulmaması halinde hesabın uğradığı parasal kayıp, İdarenin onayı ile, Banka tarafından Belediyenin teminatından tahsil edilerek Toplu Konut Bölgesi Hesabına aktarılır ve bu hususta Belediyeye bilgi verilir.

Toplu Konut Bölgesi Hesabının kullanımında Belediyenin Banka ile yaptığı kredi sözleşmesi ile Belediyenin İdare ile yaptığı Toplu Konut Bölgesi Hizmetleri Protokolü koşullarına ve önceliklerine uyulur. Toplu Konut Bölgesi Hesabından yapılacak ödemelerle, Belediyece yapılacak hizmet ve yatırımların izlenmesinden Banka sorumludur. Belediyenin, bu husustaki yatırımları yapmaması ve hizmetlerini önemli ölçüde aksatması halinde, Banka gerekli uyarıları yapar ve uyarılara rağmen Belediyece gerekli önlemlerin alınmaması halinde durumu İdareye bildirerek Toplu Konut Yatırım Uygunluk Belgesinin iptalini sağlar. Bu durumda, Belediyeye açılmış olan kredilerin cari ticari faizle hesaplanacak faizli bakiyeleri Banka tarafından Fona aktarılır ve varsa hesabın bakiyesi Belediye lehine serbest bırakılır.

Toplu Konut Bölgesi Hesabında biriken kaynakların nemalandırılmasına ait usül ve esaslar İdarenin Bankalarla yapacağı protokollerde belirtilir.

Toplu Konut Bölgesinde yapılması gereken tüm yatırım ve hizmetlerin tamamlanmasından ve İdarece Belediyeye açılmış kredilerin tamamının geri ödenmesinden sonra Toplu Konut Bölgesi Hesabının tasfiye edilmesi için Belediyece yapılan başvurunun Bankaca incelenerek uygun bulunması ve İdarenin onayıyla hesap tasfiye edilir ve varsa bakiyeler, öncelikle Beledi-yeye ait diğer Toplu Konut Bölgesi Hesaplarına, başka Toplu Konut Bölgesi Hesabı bulunmaması halinde Belediye bütçesine aktarılır.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Altyapı Üretimi ve Kredilendirilmesi

Öncelikli Teknik Altyapı Üretimi

Madde 15 - Toplu Konut Bölgesi altyapı yatırımları Belediye tarafından Toplu Konut Bölgesi Hesabı kaynakları ile yapılır. Toplu Konut Bölgelerinde, Öncelikli Teknik Altyapı tesisleri Kesin Fizibilite Raporunda gösterilen İş Programlarına ve uygulama projelerine uygun olarak Belediyelerce öncelikli olarak yapılır veya yaptırılır.

Belediyeler bu konuda ilgili kamu kuruluşları ile işbirliği yapabilirler veya projelerin bu kuruluşların yatırım programlarına alınmasını sağlayarak yapılmalarını temin edebilirler. Toplu Konut Bölgesindeki konut üretimi sürecine uygun olarak, ilk konutların iskana hazır hale gelmesinden önce, Öncelikli Teknik Altyapı Hizmetlerinin tamamlanması zorunludur.

Altyapı Hizmetlerinin Devamı ve Sosyal Donatı

Madde 16 - Belediye, Öncelikli Teknik Altyapı hizmetlerinin dışında kalan yol kaplamaları, kaldırım, otopark, meydan düzenlemeleri ve diğer Teknik Altyapı yatırımlarını ve Sosyal Donatıyı uygulama projelerine ve Kesin Fizibilite Raporu Eki İş Programlarına uygun olarak yaptırır veya İş Programlarında belirtilen ilgili kamu kuruluşlarının yapmalarını sağlar. Belediyenin altyapı hizmetleri için yapacağı harcamalar Toplu Konut Bölgesi Hesabından karşılanır.

Sosyal tesislerin yapımı için Toplu Konut Bölgesindeki Konut Yaptıranlar dahil, vatandaşlardan alınacak nakdi bağışlar Toplu Konut Bölgesi Hesabına aktarılır. Bu amaçla, tesislerin yapımına yönelik ayni bağışlar da kabul edilebilir. Teknik Altyapı ve Sosyal Donatı yatırımlarında Kesin Fizibilite Raporunda öngörülen şekilde, ilgili kamu kuruluşlarınca yapılacağı belirtilmiş olan yatırımların izlenmesi, Belediyenin sorumluluğu altında olup, zamanında gerçekleşemeyeceği kesinleşen yatırımlar Belediyece ek kaynak temin edilerek yaptırılır.

Altyapı Kredisi

Madde 17 - Fizibilite Raporunda gösterilen mali kaynakların olağandışı nedenlerle, yeterli ölçüde gerçekleşmemesi veya zamanında devreye girmemesi ve bu nedenle yeterli kaynak yaratılamaması durumunda, Belediye bu hususta hazırlayacağı bir durum ve gerekçe raporu ile İdareye başvurarak, Öncelikli Teknik Altyapının yapılması için kredi talep edebilir. Kredi talebi ile birlikte Belediye tarafından hazırlanan Öncelikli Teknik Altyapı İnşaatı Revize İş ve Finansman Programı verilir. İdarece yapılacak incelemelere göre, Revize İş ve Finansman Programı İdarece onaylanan  projelere, uygun görülen miktar üzerinden Altyapı Kredisi Uygunluk Belgesi verilir. Uygunluk Belgesinin geçerlilik süresi üç aydır. Belediye bu süre içinde Bankaya başvurur ve kredi sözleşmesi yapar. Altyapı kredisi, Toplu Konut Bölgesi Hesabına yatırılarak, bu hesabın kullanım koşullarına göre işlem görür. Açılan kredi, onaylı İş ve Finansman Programında öngörülen şekilde, Belediyece yapılacak hakediş taleplerine göre Banka tarafından kullandırılır.

Altyapı kredisine uygulanacak faiz oranı, geri ödeme şartları ve süresi Yönetmelik Eki-2 Tabloda gösterilmiştir. Altyapı kredisinin geri ödenmesi ile ilgili diğer düzenlemeler, bu Yönetmeliğin 8 inci maddesinde anılan Teknik Hizmetler Kredisinin kullandırılması esasları ile aynıdır.

ALTINCI BÖLÜM

Konut Kredisi

Konut Kredisi Başvuruları

Madde 18 - Toplu Konut Bölgelerinden arsa temin etmiş olan Konut Yaptıranlar, iki nüsha halinde düzenleyecekleri aşağıdaki belgeler ile Konut Kredisi kullandıran Bankalara başvururlar:

a) Arsaya ait Satış Sözleşmesi ve Toplu Konut Yatırım Uygunluk Belgesinin onaylı sureti,

b) İnşaat ruhsatı ve ekleri olan onaylı uygulama projeleri ve detay projeleri,

c) İnşaat ihale evrakı, inşaat sözleşmesi ve ekleri,

ç) Proje Yöneticisinin raporu,

d) İnşaat İş Programı ve Finansman Akış Tablosu,

e) Konut Yaptırana ait imza sirküleri ve Belediye Şirketleri, Kooperatifler, Sosyal Yardımlaşma Kurumları için ana sözleşme,

f) Kooperatifler, Belediye Şirketleri, Sosyal Yardımlaşma Kurumları ortak veya üye listeleri; kendi konutunu yapacak fertler ile sayılan kuruluşların ortak veya üyelerince tanzim edilecek, noterlikçe onaylı Doküman-11‘ de verilen Beyanname ve Taahhütname ile nüfus cüzdanı örneği,

g) Belediyeler için, kredi talebine dair Belediye Meclis Kararı, diğer Konut Yaptıranların yetkili kurullarından kredi talebine dair alacakları karar,

h) Bankalar tarafından, İdarenin onayı ile istenebilecek diğer belgeler.

Kredi talepleri Banka tarafından incelendikten sonra, bir değerlendirme ve görüş raporu halinde İdareye iletilir.

Konut Kredisi Değerlendirme ve Uygunluk Belgesi

Madde 19 - Konut Kredisi başvurularının değerlendirilmesinde Bankalarca aşağıdaki esaslara uyulur:

a) Konut Kredisi, karı, koca ve velayetleri altındaki çocukları için aile birliği esasına göre bir defa kullandırılır.

b) Kendisine, eşine veya velayeti altındaki çocuklara ait tapuda kayıtlı konutu olanlara veya başka bir konut projesinde ortak, üye veya satış vaadi ile bağlantılı olanlara Fondan kredi verilmez.

c) Brüt İnşaat Alanı 100 m2‘yi geçen konutlara kredi verilmez.

ç) İkinci konut niteliğinde olan veya yazlık, dinlenme yada tatil amaçlı kullanılacak konutlara kredi verilmez.

d) Belediyece yaptırılacak konutların satışında da bu maddede belirtilen hususlara uyulur.

Kredi taleplerinin önceliklerinin belirlenmesinde Konut Yaptıranların özkaynaklarının akış hızı ile İş Programında öngörülen inşaat süresi dikkate alınır. İnşaatların başlamış olması ve kredi talep tarihindeki inşaat seviyesi de önceliklerin saptanmasında değerlendirilir. Kredinin ilk diliminin ödenmesi ile geri ödemenin başlaması arasındaki süre 24 ayı geçemez.

Bu suretle Banka tarafından uygun görülen konut projelerine Konut Kredisi Uygunluk Belgesi verilir. Konut Kredisi Uygunluk Belgesi üzerinde Konut Kredisi kullanacak kişi sayısı belirlenir ve daha sonra bu sayı değiştirilemez. İdare gerekli hallerde, başvuru dosyasını bizzat inceleyerek değerlendirme yapabilir. Uygunluk Belgesinin geçerlilik süresi altı aydır. Mücbir sebepler ve olağanüstü nedenlerden doğacak gecikme durumunda yapılacak gerekçeli ve belgelere dayalı başvuru üzerine geçerlilik süresi bir defaya mahsus ve en fazla altı ay için İdarece uzatılabilir.

Konut Kredisinin Açılması ve Konut Yapım Hesabı

Madde 20 - Konut Kredisi Uygunluk Belgesi verilen Konut Yaptıranlar Bankaya başvurarak kredi sözleşmesi yaparlar. Banka, kredi sözleşmesinin yapılmasında, uygun göreceği tür ve miktarda, konut yapılacak arsa üzerinde ipotek tesis eder.

Banka nezdinde, Konut Yaptıranlar için İdare adına bir Konut Yapım Hesabı açılır. Konutun yapımı süresince gerekli olan ödemeler Banka tarafından Konut Yaptıranlara bu hesaptan ödenir. Konut Yapım Hesabında biriken kaynakların nemalandırılmasına ait usul ve esaslar İdarenin Bankalarla yapacağı protokollerde belirtilir.

Konut kredisinin açılması için, Konut Yaptıranlar tarafından aşağıdaki işlemlerin yapılması gerekir;

a) İlgili Bankada Konut Yapım Hesabı açtırılır.

b) Konut başına inşaat ihale bedelinden, Yönetmelik Eki-3 Tabloya göre hesaplanacak Konut kredisi tutarı çıkartılarak, Konut Yaptıran tarafından karşılanacak olan özkaynak hesaplanır. Hesaplanan özkaynak miktarının yarısı Konut Yaptıran tarafından Konut Yapım Hesabına peşin olarak yatırılır. Hesaplanan özkaynak miktarının kalan yarısı ise, inşaat sözleşmesinde belirtilen inşaat süresini geçmemek koşuluyla aylık taksitler halinde, kredi kullanıcıları tarafından imzalanan İdare emrine muharrer senetlerle taahhüt edilir.

Konut Yapım Hesabının açılması ve Konut Yaptıran tarafından yerine getirilecek parasal taahhütlerin yukarıda belirtilen şekilde tamamlanması işlemi Konut Kredisi Uygunluk Belgesinin geçerlilik süresi olan altı ay içinde yapılır. Bu işlemlerin tamamlanmasını takiben kredinin açıldığı Bankaca Konut Yaptırana en fazla beş iş günü içinde bildirilir.

Bankaca yapılacak tesbite göre, konut kredisinin açılması aşamasında inşaatlara başlanmışsa, belirlenecek inşaat seviyesi yüzdesine karşılık gelen maliyet, ihale bedeli esas alınarak hesaplanır. İnşaatın tamamlanan bölümünü belirten bu miktar, öncelikle Konut Yaptıran tarafından Konut Yapım Hesabına yatırılacak peşinattan ve eğer fazlası varsa Konut Yapım Hesabına taahhüt edilecek senetlerin toplam miktarından düşülür.

Bankaca yapılacak tesbite göre, konut kredisinin açılması aşamasında inşaat seviyesinin ileri olması halinde, ihale bedeli esas alınarak hesaplanacak kalan inşaat maliyeti, Yönetmelik Eki-3 Tabloya göre hesaplanan konut kredisi miktarından az ise, sadece kalan inşaat maliyeti kadar kredi açılır. Bu durumda, Konut Yapım Hesabına Konut Yaptıranın herhangi bir taahhütte bulunması gerekmez.

Konut Yapım Hesabının oluşturulması sırasında, Konut Yaptıran tarafından ortak veya üyelerin tamamından senet alınamaması halinde, Konut Yaptıranın talebi ve Bankanın onayı ile bu ortak veya üyelerin senetleri yerine, Konut Yaptıran tüzel kişiliğin yetkililerince imzalanacak senetler verilecektir.

Konut Kredisinin Kullandırılması

Madde 21 - Konut kredisi konut yapımı sürecinde, aşağıdaki hususlar esas alınarak kullandırılır:

a) Kredi kulIandırılmasında inşaatın seviyesi esas alınır. İnşaat seviyeleri, Konut İnşaatları İhale Dosyası (Doküman-9) eki İnşaat Seviyesi Puanlama Tabloları esas alınarak düzenlenecek hakediş raporları ile belirlenir.

b) Konut Yaptıranın talebi üzerine, kontrol mühendisinin düzenleyeceği hakediş raporunun Banka tarafından onaylanmasından sonra, inşaat   seviyesine göre ve hakedişler arasındaki ilerleme en az beş puan olmak koşuluyla, Konut Yapım Hesabından ödeme yapılır.

c) Konut Yaptıranların, konut yapımı dışındaki her türlü genel ve idari giderleri, Konut Yapım Hesabının dışında ve kendilerince karşılanır.

ç) İnşaatın başlama aşamasında, inşaat sözleşmesinde yer alan hükümlere uygun olarak Konut Yapım Hesabından avans verilebilir. Emanet usulü ile yapılan konut inşaatlarında da aynı hükümler uygulanarak avans verilebilir.

d) Konut kredisinin, Konut Yapım Hesabına dilimler halinde aktarılması Yönetmelik Eki-4 Tabloda belirtilen inşaat seviyelerinde ve gösterilen oranlarda yapılır. İnşaatın bu Tabloda gösterilen seviyelere gelmesi ile Bankanın ödenek aktarılması talebi üzerine, İdare Fonun finansman olanaklarına göre kredi karşılığı olan miktarın ilgili Bankaya aktarılması için T. C. Merkez Bankasına ödeme talimatı verir. Bankaya aktarılan ödenek Konut Yapım Hesabına yatırılır. Konut kredisi, kullanmayan ortak veya üyelerin, Konut Yapım Hesabına, her kredi diliminin konut başına düşen   miktarı kadar ödeme yapmaları zorunludur.

e) Kredi açılması aşamasında inşaata başlanmış ve konut kredisinin dilimlerinin aktarılması için Yönetmelik Eki-4 Tabloda gösterilen inşaat seviyeleri aşılmışsa, aşılmış olan konut kredisi dilimleri İdarece def‘aten Konut Yapım Hesabına aktarılır.

f) Doküman-9 olarak verilen Konut İnşaatları İhale Dosyası eki inşaat sözleşmesi gereğince, her yılın sonunda, kalan inşaatlara ödenecek Yıllık Fiyat Eskalasyonu Farklarının karşılanması için;

1) İhale yılını izleyen her yılın başında, Konut Maliyeti yeniden hesaplanır. Konut kredisi miktarı Yönetmelik Eki-3A Tabloya göre, hesaplanan Konut Maliyeti esas alınarak yeniden belirlenir ve o yıl içinde Konut Yapım Hesabına aktarılacak konut kredisi dilimleri bu kredi miktarı üzerinden hesaplanarak uygulanır.

2) Ayrıca, Konut Yaptıranlar tarafından senetle taahhüt edilen aylık ödemeler de, ihale yılını izleyen her yılın başında Konut Birim Maliyetindeki artış oranında arttırılarak, oluşan farklar ek senetlerle, her yılın Mart ayı sonuna kadar Konut Yapım Hesabına taahhüt edilir.

Konut Kredisinin Kullanımında Özel Durumlar

Madde 22 - Konut kredisinin açılması, kullanılması ve sonrasında meydana gelebilecek özel durumlarda aşağıdaki esaslara uyulur:

a) Konutlardaki bazı imalatları, konutun iskan edilmesinden sonra tamamlayacağını yazılı olarak beyan eden ve yetkili kurullarından bu hususta karar alan Konut Yaptıranlara, bu imalatların konutun emniyet ve iskanının engellemeyecek nitelikte olması şartı ile, sözkonusu imalatlar yapılmış kabul edilerek puanlama yapılır. Ancak, bu imalatların yapılmaması hususu Banka teknik elemanlarınca yapım sürecinde denetlenir.

b) Konut kredisinin kullanım süreci içinde, kredi kullanıcısının devir veya satış nedeni ile değişmesi halinde, yeni kredi kullanıcısının kredi kullanma şartlarına haiz olduğuna dair Beyanname ve Taahhütname ile nüfus cüzdanı örneği, en geç 30 gün içinde Bankaya bildirilir. Aynı süre içinde eski kredi kullanıcısına ait aylık taksit senetleri, yeni kredi kullanıcısına ait senetlerle değiştirilir.

c) Konut Kredisinin kullanım süreci içinde, kredi kullanıcısının tüzel kişilik bünyesinden istifa etmesi ya da ihraç suretiyle ayrılması halinde; bu Yönetmeliğe göre kredi kullanma şartlarını haiz bir kredi kullanıcısının bulunmasına kadar gerekli vecibeleri Konut Yaptıran yerine getirecektir.

ç) Geri ödeme süresi içinde, kredi kullanılarak edinilen konutun satışı halinde satın alanın kredi kullanma şartlarını haiz olduğunu gösteren belgeler Bankaya ibraz edilerek, kredi borcu devredilir. Aksi halde, kredi borcu muaccel hale getirilerek tamamen ödenir.

d) Gerek kredi kullanım süresin